我们每月发布《AA 日本不动产投资月报》，覆盖住宅、酒店、办公、物流与数据中心等板块， 结合宏观、利率、汇率与资本流向，给出 AA 的筛选逻辑与投资判断。以下为各期报告，点击下载。
看写字楼的价格，先要分清三个 cap rate 的口径：CBRE 问卷的期待 cap rate（大手町 A 级的标杆设定）、J-REIT 披露的成交 cap rate、在售项目的要价 cap rate。三者放进同一张图：基准线 14 期钉在 3.15%、本期首次降到 3.10%，与 10 年国债之差只剩 20 个基点，安全垫已经很薄；J-REIT 的成交仍守在基准线上方，20 件里 18 件的坪单价在 600 万日元以内，跨过基准线的都是向翻新、重建型买家的卖出——卖得贵，不是买得贵；在售项目的要价则多在基准线下方，其中 6 栋要达到 3.10% 所需的租金高过卖方自己报出的水平，等于 B 级楼要按 A 级租金定价。再换坪单价的角度：楼龄 25 年是道坎，中位数从 652–759 万降到 369–372 万日元，J-REIT 卖旧买新做组合轮换，开发商买走同一批老楼，靠 setup office 把租金做到 1.6–1.9 倍。
加息落地后的第一个月,买卖双方带着不同的价格坐标相遇:存量端(以酒店为代表)价差拉大、成交放缓,两家酒店 REIT 组合 RevPAR 本轮周期同比首次转负;增量端(住宅 FC)要价坚挺。公开市场已先行走完——东证 REIT 指数年初以来累计下跌约 7.6%,低点出现在加息落地之前。本期专题「现房 vs 远期承诺(FC)」:等待期的风险补偿正被新供给抹平(东京周边仅剩约 20bp、都心样本已倒挂),而 FC 租金假设较同层级在租水平高 15% 上下——为"未兑现的增长"付价,要打折。通胀条款开始写进合同:办公租约与总包合同出现 CPI 联动。
日本央行 6 月加息至约 1.0%（1995 年以来最高），AA 长期提示的加息通道正式兑现；资本化率下行与低融资成本两台估值引擎同时熄火，回报转向资产自身租金增长。加息是分化的加速器而非简单利空，利好有改造与运营能力的主动管理者；酒店进入高位平台期，中国客源同比骤降逾 60%。
物流供给见顶、供需重新收紧，叠加 4 月起 CLO 选任义务；数据中心成为 AI 算力驱动的新主线，但门槛极高；酒店进入高位平台期，运营能力与客源结构定胜负。
东京住宅租金同比连续多月超过 10%，面向外籍租户与双职工家庭的高品质产品供不应求；核心区办公基本面改善但表现分化，加息对办公的影响大于住宅与酒店。
2025 年日本商业不动产投资额创历史新高、同比 +31%，流动性充足但资金更挑资产。利率正常化下 Beta 变弱、Alpha 变重要，主动管理能力价值显著上升。
日本央行维持 0.75%，若春斗工资涨幅超预期或步入加息通道；办公、住宅、酒店基本面扎实，但标的选择需更谨慎，聚焦东京核心区可通过改造提升租金的项目。
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