我们每月发布《AA 日本不动产投资月报》，覆盖住宅、酒店、办公、物流与数据中心等板块， 结合宏观、利率、汇率与资本流向，给出 AA 的筛选逻辑与投资判断。以下为各期报告，点击下载。
日本央行 6 月加息至约 1.0%（1995 年以来最高），AA 长期提示的加息通道正式兑现；资本化率下行与低融资成本两台估值引擎同时熄火，回报转向资产自身租金增长。加息是分化的加速器而非简单利空，利好有改造与运营能力的主动管理者；酒店进入高位平台期，中国客源同比骤降逾 60%。
物流供给见顶、供需重新收紧，叠加 4 月起 CLO 选任义务；数据中心成为 AI 算力驱动的新主线，但门槛极高；酒店进入高位平台期，运营能力与客源结构定胜负。
东京住宅租金同比连续多月超过 10%，面向外籍租户与双职工家庭的高品质产品供不应求；核心区办公基本面改善但表现分化，加息对办公的影响大于住宅与酒店。
2025 年日本商业不动产投资额创历史新高、同比 +31%，流动性充足但资金更挑资产。利率正常化下 Beta 变弱、Alpha 变重要，主动管理能力价值显著上升。
日本央行维持 0.75%，若春斗工资涨幅超预期或步入加息通道；办公、住宅、酒店基本面扎实，但标的选择需更谨慎，聚焦东京核心区可通过改造提升租金的项目。
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